NUESTRO MODELO DE GESTIÓN
¿Por qué es importante un sistema de gobernanza para la inversión pública descentralizada?" Bogotá ha adoptado un nuevo modelo de gestión urbana basado en arreglos y consensos para impulsar nuevos procesos de revitalización urbana. Este enfoque busca superar los límites de la planificación convencional, que a menudo carece de herramientas para articular la visión de múltiples actores y coordinar inversiones públicas, privadas y comunitarias. La ausencia de esta articulación ha dado lugar a "la ciudad huérfana", rezagada en infraestructura y servicios, y amenazada por la desinversión, el deterioro y la inseguridad.
La estrategia de "Revitalización Urbana (RU)" propone un modelo integral y por fases, que articula dimensiones técnicas, sociales, financieras e institucionales bajo el principio de "adicionalidad". Busca generar beneficios sociales, ambientales y económicos superiores a los que producirían intervenciones fragmentadas. El propósito final es establecer una estructura institucional que permita implementar intervenciones integrales en áreas urbanas deficientes, barrios informales y zonas consolidadas, avanzando hacia una Bogotá más equitativa, resiliente y competitiva.
Dimensiones y componentes del Modelo de Revitalización
El Modelo de Revitalización Urbana opera bajo seis dimensiones determinantes: Social, Económica, Ambiental, Climática, Habitacional y de Hábitat, y contempla cinco componentes estructurales clave:
- Mejoramiento integral de barrios.
- Renovación urbana y operaciones estratégicas.
- Planes parciales.
- Gestión sobre manzanas huérfanas.
- Licenciamiento directo predio a predio.
A estos cinco componentes se integran elementos transversales asociados a la Gestión y gobernanza comunitaria, la Sostenibilidad financiación, y la Participación comunitaria, gremial e institucional.
Fases operativas del modelo
El modelo de gestión se compone de tres hitos principales: (i) Configuración de la política, (ii) Estructuración del proyecto de inversión, e iii) Implementación; y busca una transformación territorial sostenible a través de un proceso de implementación por fases. Su marco metodológico garantiza la integralidad, adaptabilidad y toma de decisiones basadas en evidencia para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos, y fortalecer la infraestructura pública con inversiones focalizadas. Con esta metodología, se logran inversiones públicas legítimas, eficientes y sostenibles a largo plazo, superando la fragmentación de intervenciones y optimizando los recursos. La metodología se desglosa en tres fases interconectadas, y diseñadas para guiar cualquier proceso de revitalización urbana de manera estructura y adaptable a las particularidades de cada territorio.
Gráfica 1. Fases del Modelo de gestión
SDHT & BID, 2025
FASE I - Configuración de la política: La inclusión de la revitalización urbana en la agenda pública es esencial para priorizar proyectos en los instrumentos de planeación de ciudad.
- Definir el marco normativo e institucional que respalde la revitalización.
- El Plan de Desarrollo Distrital 2024-2027 "Bogotá Camina Segura" estableció programas concretos de revitalización, complementados con el Plan de vivienda "Mi Casa en Bogotá".
- Se consolidó una línea base de brechas y vulnerabilidades de la ciudad para focalizar inversiones.
- Se promovieron instrumentos de participación como las Alianzas Público-Privadas, que permiten ampliar la capacidad de inversión reduciendo presiones fiscales sobre el distrito (Reyes-Tagle et al., 2021).
- Se fortaleció la gobernanza interinstitucional mediante mecanismos de coordinación que permiten consensos informados, priorización de acciones y mayor transparencia.
FASE Il - Estructuración del proyecto de inversión: La sostenibilidad de los proyectos de inversión pública exige un enfoque multidimensional que integre las dimensiones medioambiental, social y económica.
- Traducir el diagnóstico en plan de inversiones multisectorial, articulando acciones, recursos y actores estratégicos.
- Se emplea la "Caja de Herramientas de Revitalización", con soluciones adaptables que van desde intervenciones puntuales hasta estrategias estructurales de gran escala.
- El análisis sistemático de datos asegura la selección de alternativas eficientes y de alto impacto (Astesiano Suárez-Alemán, 2020).
- La coordinación interinstitucional, mediante mapeo de inversiones y mesas de trabajo, previene duplicidades y maximiza la eficiencia.
- Se incorpora un modelo de gobernanza colaborativa, con espacios de co-creación y talleres multiactor que garantizan participación ciudadana y legitimidad social.
FASE III - Implementación: La inversión orientada a resultados constituye el pilar de la gestión pública contemporánea, al generar bienes y servicios que producen impactos tangibles y medibles en el bienestar ciudadano.
- Ejecución articulada de las intervenciones con diálogo continuo con las comunidades, asegurando apropiación y legitimidad.
- Seguimiento dinámico de indicadores de avance, con ajustes en tiempo real y aprendizaje institucional.
- Evaluación ex post para comparar logros con objetivos iniciales, identificar mejoras y garantizar continuidad en la gestión y conservación de los espacios revitalizados (Llempén & Armendáriz, 2025).
- Transparencia y rendición de cuentas como principios rectores.
El alcance del Modelo de Revitalización Urbana se concibe como un ciclo replicable y escalable, guiado por sistemas de indicadores que miden impactos socioeconómicos y territoriales de manera objetiva y transparente. Su alta adaptabilidad -basada en marcos flexibles y una sólida caja de herramientas- permite ajustarlo a las particularidades de cada territorio. El enfoque participativo sitúa a la comunidad como agente activo, fortaleciendo la cohesión social y la apropiación ciudadana de las transformaciones. En conjunto, este modelo redefine la gobernanza urbana en Bogotá, integrando mecanismos institucionales y financieros que trascienden coyunturas políticas, habilitan estrategias multisectoriales de largo plazo y consolidan la resiliencia económica y social de la ciudad. Su potencial de transferencia lo posiciona como referente para el diseño de políticas urbanas integrales en América Latina.
LA GESTIÓN DE SUELO COMO PILAR DE LA REVITALIZACIÓN URBANA
La ciudad de Bogotá enfrenta una paradoja estructural: mientras la demanda de vivienda se mantiene alta, el suelo habilitado para desarrollarla es cada vez más escaso. Esta escasez ha derivado en especulación de precios y en la expulsión de los hogares más vulnerables hacia periferias y municipios aledaños. El fenómeno limita el acceso a vivienda digna, incrementa los tiempos de desplazamiento y profundiza la segregación urbana.
Ante esta realidad, la Secretaría Distrital del Hábitat (SDHT) viene impulsando alternativas que combinan la habilitación de nuevo suelo con el aprovechamiento del potencial existente en zonas urbanas consolidadas. En los últimos años se han cerrado procesos de gestión de suelo por cerca de 120 hectáreas, al tiempo que se tiene como meta la habilitación 90 hectáreas adicionales hasta 2027, y exploración del reúso de edificaciones vacantes subutilizadas en la ciudad. La Revitalización Urbana se nutre de esta visión: intervenir espacios urbanos estratégicos, aprovechar su localización y generar condiciones para la permanencia de la población en entornos bien servidos, con infraestructura de movilidad, servicios y espacio público.
La Secretaría del Hábitat desempeña un papel fundamental en la gestión de suelo de Bogotá, concebido como el primer eslabón para materializar proyectos de vivienda y soportes urbanos en la ciudad. Su rol no se limita a habilitar predios: consiste en articular normativamente, técnica y financieramente los procesos que permiten que el suelo disponible se transforme en oportunidades de vivienda inclusiva y en condiciones urbanas de calidad. En este marco, se llevan a cabo funciones operativas esenciales -como la habilitación de predios, el acompañamiento a proyectos desde su formulación hasta la expedición de actos administrativos, y la coordinación interinstitucional—, pero siempre en el marco de una estrategia integral de la SDHT que orienta la política pública de hábitat.
Fotografia: Caja de Vivienda Popular (CVP)
Programas de gestión de suelo: una caja de herramientas para la revitalización
La SDHT ha consolidado un conjunto de programas y mecanismos que funcionan como una caja de herramientas para responder a los retos de la revitalización. Entre ellos, destacan: (i) la identificación y análisis de Áreas o Predios de Oportunidad, que permiten identificar tanto predios públicos como privados con potencial para proyectos de VIS/VIP, espacio público o equipamientos; (ii) el acompañamiento a operadores urbanos y al sector privado en la implementación de instrumentos como Planes Parciales de Renovación Urbana y Actuaciones Estratégicas; y (ii) Declaratoria de Desarrollo, Construcción y Uso Prioritarios, que busca activar el suelo ocioso y combatir dinámicas especulativas. En la actualidad, la SDHT acompaña varios procesos de formulacióne implementación de instrumentos de planificación como Planes Parciales, de los PIMI-Hábitat y de la Actuación Estratégica Ciudadela Educativa y del Cuidado, ha identificado 420 hectáreas de 18 Con corto a lunio 2025 al manto de ECO suelo como áreas de oportunidad (AO) en Polígonos de Revitalización (PR), y trabaja en una Declaratoria de Desarrollo de suelo.
En este marco, cobra especial relevancia la gestión y administración del Fondo Compensatorio de la Obligación de Vivienda Social (FCO) que cuenta con un potencial de inversión que asciende a $214 mil millones COP18 (aproximadamente $55,2 millones USD). Este instrumento constituye un vehículo financiero que asegura recursos destinados a la adquisición de suelo y a la estructuración de proyectos de VIS y VIP en áreas estratégicas. Su aplicación en los Polígonos de Revitalización implica no solo ampliar la oferta habitacional en zonas centrales, sino también generar condiciones para la permanencia de la población vulnerable, garantizando que los beneficios de las inversiones públicas no deriven en desplazamiento o gentrificación. En este sentido, el uso del FCO trasciende el financiamiento de proyectos: se convierte en un instrumento de redistribución urbana y de justicia social.
Habilitación de Suelo Util 2025 -2030
Entre 2025 y 2030 se prevé la habilitación de cerca de 250 hectáreas de suelo útil a través de distintos mecanismos de gestión del suelo. Los años 2026 y 2027 concentrarán la mayor dinámica, impulsada por instrumentos de planificación y Proyectos Asociativos de Vivienda (PAV). El Fondo Compensatorio de Vivienda Social (FCO) y los Programas de Asistencia Técnica (PAT) aportan recursos y acompañamiento técnico, mientras que la Declaratoria de Desarrollo, Construcción y Uso Prioritarios avanza de forma gradual, reactivando suelo ocioso para vivienda y equipamientos. Esta combinación de instrumentos consolida una estrategia de gestión escalonada y sostenible, orientada a ampliar la oferta de suelo para vivienda social (VIS y VIP) y soportes urbanos en los polígonos de revitalización.
Gráfica 2. Habilitación de suelo proyectada 2025-2030
SDHT, 2025
Gráfica 3. Participación de Habilitación de Suelo según Mecanismo 2025 -2030
SDHT, 2025
Aprovechamiento del Suelo y Densidad Habitacional 2025-2030
Entre 2025 y 2030, los procesos de gestión de suelo impulsados por la Secretaría de Hábitat proyectan un aprovechamiento promedio de 340 viviendas por hectárea, reflejando una mayor eficiencia en el uso del suelo urbano.
Los años 2026 y 2027 concentran los niveles más altos de densidad, con 446 y 480 viviendas por hectárea respectivamente, resultado de la articulación entre instrumentos de gestión y la focalización de inversiones públicas y privadas en áreas estratégicas. La tendencia evidencia un cambio hacia un modelo de ciudad más compacta y eficiente, que prioriza la vivienda social en zonas con infraestructura y transporte público existente. En comparación gestiones anteriores -donde la producción habitacional ha sido más dispersa y de menor densidad promedio-, esta etapa marca una mejora significativa en la optimización del suelo urbano, promoviendo una oferta habitacional más cercana a equipamientos, servicios y oportunidades.
Gráfica 4. Aprovechamiento del Suelo y Densidad Habitacional 2025-2030
SDHT, 2025
Suelo para Soportes Urbanos: espacio público y equipamientos
La gestión de suelo liderada por la Secretaría de Hábitat ha permitido identificar y habilitar más de 230 hectáreas destinadas a espacio público y 82 hectáreas para equipamientos urbanos, consolidando un enfoque integral en la planificación de nuevos proyectos de vivienda y revitalización. Las Actuaciones Estratégicas y los Proyectos Asociativos de Vivienda (PAV) concentran más del 90 % del suelo gestionado, evidenciando su papel central en la consolidación de barrios con servicios y espacios colectivos de calidad. Los proyectos de iniciativa pública, aunque de menor escala, cumplen una función clave en la dotación de infraestructuras en áreas con déficits históricos. Estos resultados reflejan una gestión del suelo orientada a la mixtura funcional y la equidad territorial, que prioriza no solo la vivienda, sino también los soportes urbanos necesarios para garantizar un hábitat digno y sostenible.
La proximidad importa: ¿Cómo se articulan "Revitaliza tu Barrio" y "Mi Casa en Bogotá" con los principios del Desarrollo Urbano Orientado al Transporte?
Los Proyectos de Renovación Urbana para la Movilidad Sostenible (PRUMS) y las Áreas de Integración Multimodal (AIM) representan un gran potencial de desarrollo e inclusión social. Basado en los principios de DUOT, los PRUMS buscan revitalizar zonas cercanas a corredores de transporte público masivo, aprovechando la proximidad y tiempos de desplazamiento menores para facilitar el acceso al trabajo, equipamientos y espacio público. El instrumento incentiva el desarrollo de suelos junto a líneas de transporte como Metro y Transmilenio, articulando sector privado y operadores para promover Vivienda de Interés Social y Prioritario. Además, permite mayores edificabilidades y usos urbanísticos generando oferta nueva de vivienda, comercio y espacio público.Por su lado, las AlM,permiten gestionar la infraestructura de acceso y tránsito, articulando modos de transporte, aplicando captura de valor de suelo, promoviendo accesibilidad universal y mezclando usos para vitalidad urbana y consolidación del sistema de servicios sociales, constituyendo un escenario clave para el éxito de PRUMS.
La integración PRUMS y AIM dentro de la planificación urbana del Distrito garantiza un desarrollo ordenado y sostenible, maximizando beneficios económicos, sociales y ambientales. Las áreas oportunidad para el desarrollo de PRUMS equivalen al 2% del área total urbana de la ciudad. De este porcentaje de Áreas de Oportunidad (AO), 956 hectáreas se desarrollarían en Áreas de Grandes Servicios Metropolitanos (AAGSM), es decir, espacios receptores de actividades económicas estructurantes a escala metropolitana, como grandes centros de servicios, equipamientos y movilidad. Dentro de las AIM previamente delimitadas se identificó un potencial de 217,7 hectáreas para el desarrollo de PRUMS, lo que equivale a 5.528 lotes. La integración de ambos instrumentos, fomentará la articulación Público-Privada, generando mecanismos de captura de valor del suelo garantizando que los beneficios del desarrollo urbano se distribuyan equitativamente entre sector público y el sector privado, financiando proyectos de infraestructura y servicios sociales, y promoviendo la vivienda VIS y VIP en suelo accesible.
Integrar la vivienda con las oportunidades de formación y empleo bajo principios de proximidad es una medida central de política pública para el bienestar y la equidad. En el corto plazo, el acceso a una vivienda bien localizada conlleva a un ahorro en la estructura de gastos de los hogares, por ejemplo, en transporte. Esto es relevante especialmente para los deciles de ingresos más bajos quienes al percibir este ahorro pueden destinar estos recursos a otras necesidades básicas como salud, educación u ocio. Esta integración no solo facilita la inserción laboral formal y reduce barreras de exclusión, sino que incrementa la calidad de vida al disminuir los tiempos de desplazamiento.
A largo plazo, la vivienda bien localizada tiende a apreciarse como activo, fortalece el patrimonio familiar y asegura, en mayor o menor medida, el nivel progreso intergeneracional. En muchos casos, es factor determinante en la trayectoria socioeconómica de los individuos, pues produce externalidades positivas o negativas que se correlacionan con las probabilidades de ascenso social de quienes lo habitan. Provectos de vivienda social en América Latina demuestran que aplicar criterios de proximidad puede incrementar significativamente el valor de la propiedad (Zabalbeascoa, 2016), evidenciando la importancia de evitar emplazamientos periféricos y priorizar localizaciones con mayor potencial de valorización. En ciudades como Berlín, la aplicación de programas de revitalización durante más de 18 años a 2012 demostró la viabilidad de la mejora de la calidad del stock de vivienda en zonas objetivo: la proporción de edificios en buen estado aumentó entre 0,8% y 2,6% anual, mientras que los precios de la vivienda se incrementaron entre 0,4% y 2% por año en comparación con zonas no intervenidas (De la Roca et al., 2017).
Mapa 1. Localización Mi Casa en Bogotá vs Polígonos de Revitalización
SDHT, 2025
Es imprescindible generar condiciones que mejoren la calidad de vida de las personas y promuevan la equidad y la redistribución social en Bogotá. El mecanismo propuesto por la Secretaría del Hábitat es flexible porque pone al servicio de los hogares un abanico amplio que va desde la modalidad de compra de vivienda nueva, hasta el mejoramiento y el arriendo, además se adapta a su capacidad de ingreso. (i) Ahorro para mi Casa: otorga cinco puntos adicionales a los hogares que arriendan en estas áreas, incentivando el arraigo, pero además el ahorro, (ii) Oferta Preferente: impulsa la separación de viviendas VIP y VIS en proyectos localizados dentro de estas zonas, buscando no solo ampliar la oferta, sino también recuperar espacios urbanos degradados o subutilizados, (iii) Mejora Tu Casa: va más allá de la mejora física de las viviendas y establece como parte de los criterios de selección de las viviendas a ser intervenidas este parámetro, integrando la revitalización del entorno inmediato y asegurando que las familias no solo habiten mejor, sino que vivan en barrios más dignos y vibrantes2, y (iv) Suelo para mi Casa: incentiva la adquisición de terrenos en estos polígonos estratégicos, facilitando un desarrollo urbano planificado y sostenible.
Entre 2025 y 2035 se estima la generación de más de 70.000 viviendas a partir de los procesos de habilitación de suelo impulsados por la Secretaría de Hábitat. La Vivienda de Interés Social (VIS) concentra la mayor participación, con cerca del 70% del total proyectado, lo que evidencia la prioridad de la política distrital por atender la demanda habitacional de los hogares de ingresos medios y bajos. La Vivienda de Interés Prioritario (VIP) mantiene un crecimiento sostenido entre 2027 y 2030, alcanzando su punto máximo en 2030 con alrededor de 3.000 unidades, mientras que la vivienda No VIS gana participación entre 2028 y 2031, acompañando la consolidación de nuevos proyectos urbanos. Esta distribución refleja el compromiso distrital por equilibrar la producción de vivienda social y no social, combinando instrumentos de gestión del suelo y financiamiento urbano para garantizar un desarrollo más inclusivo y sostenible.
Gráfica 5. Proyección de Viviendas por Tipo 2025-2035
SDHT, 2025
Gráfica 6. Participación de Viviendas por Tipo 2025-2035
SDHT, 2025
Estos procesos se complementan con análisis técnicos de suelo potencial en diferentes Polígonos de Revitalización de Bogotá, que permiten establecer líneas de acción para orientar futuras adquisiciones y estructuración de proyectos; en un macro análisis preliminar se identificaron zonas que se pueden priorizar para el traslado de la obligación urbanística de VIS y VIP. Las zonas que coinciden con los polígonos de revitalización corresponden a 420,9 hectáreas de suelo.
La gestión de suelo no puede entenderse como un fin en sí mismo, sino como la condición habilitante para articular vivienda, espacio público, movilidad sostenible y servicios en los territorios a revitalizar. Por ello, la estrategia integral de la SDHT apunta a que los programas de gestión de suelo —desde la habilitación de predios hasta el uso de instrumentos financieros como el FCO— se coordinen con la planificación urbana y los proyectos de inversión en infraestructura social.
De esta manera, la Revitalización Urbana se convierte en un escenario donde convergen esfuerzos públicos y privados para ampliar la oferta de VIS/VIP, garantizar la permanencia de la población y reducir las brechas territoriales. El desafío no es solo habilitar suelo, sino transformar la forma en que se gestiona la ciudad: priorizando la equidad, la resiliencia y la sostenibilidad como principios orientadores.
Gestión de suelo en polígonos de revitalización
En los polígonos priorizados de la estrategia, la gestión de suelo ya comienza a mostrar avances concretos. En torno a las estaciones de los cables aéreos de San Cristóbal y Ciudad Bolívar, la SDHT ha liderado procesos de adquisición y gestión predial —de 87 y 163 respectivamente— orientados a la construcción de equipamientos de escala local y metropolitana. En San Cristóbal, por ejemplo, se consolidó la adquisición de un predio estratégico de 1.465 m2 por parte del operador urbano Renobo, con el objetivo de destinarlo a vivienda social y articularlo con proyectos de espacio público. Asimismo, se ha acompañado a la Caja de Vivienda Popular en la identificación de 10 áreas de oportunidad (AO) dentro de los Polígonos de Revitalización (PR), con el fin de priorizar suelo para VIS y VIP; en el ámbito de San Cristóbal se identificaron más de 82 predios potenciales en lo corrido del primer semestre.
Estos procesos se complementan con análisis técnicos de suelo potencial en diferentes Polígonos de Revitalización de Bogotá, que permiten establecer líneas de acción para orientar futuras adquisiciones y estructuración de proyectos; en un macro análisis preliminar se identificaron zonas que se pueden priorizar para el traslado de la obligación urbanística de VIS y VIP. Las zonas que coinciden con los polígonos de revitalización corresponden a 420,9 hectáreas de suelo.
La gestión de suelo no puede entenderse como un fin en sí mismo, sino como la condición habilitante para articular vivienda, espacio público, movilidad sostenible y servicios en los territorios a revitalizar. Por ello, la estrategia integral de la SDHT apunta a que los programas de gestión de suelo -desde la habilitación de predios hasta el uso de instrumentos financieros como el FCO_ se coordinen con la planificación urbana y los proyectos de inversión en infraestructura social.
De esta manera, la Revitalización Urbana se convierte en un escenario donde convergen esfuerzos públicos y privados para ampliar la oferta de VIS/VIP, garantizar la permanencia de la población y reducir las brechas territoriales. El desafío no es solo habilitar suelo, sino transformar la forma en que se gestiona la ciudad: priorizando la equidad, la resiliencia y la sostenibilidad como principios orientadores.
